دنیای‌اقتصاد- نقش طرف تقاضا در بازار مسكن از امروز به مدت سه ماه پررنگ مي‌شود و آن طور كه شواهد در بنگاه‌هاي املاك حكايت مي‌كند تابستان امسال نقل‌وانتقال‌ها به جاي «خريد» بيشتر در بخش «اجاره» خواهد بود. به همين منظور، دلالان براي تسهيل معاملات اجاره اقدامات كم‌سابقه‌اي را شروع كرده‌اند، از جمله اينكه در فايل‌هاي اجاره، نرخ پيشنهادي مدنظر مستاجرها را ثبت و براي آن، با موجر چانه‌زني مي‌كنند. همچنين دريافت «رهن» نيز به‌خاطر ريسك وصول اجاره ماهانه، به‌صورت موردي احيا شده است. كارشناسان مسكن در عين حال رونق تابستاني را منوط به تخليه حباب‌ اجاره مي‌دانند. فصل واقعي نقل و انتقال مسكن در حالي از امروز شروع مي‌شود كه شواهد در بازار نشان از برتري حجم معاملات اجاره نسبت به معاملات خريد طي سه ماه آينده دارد، طوري كه پيش‌بيني‌ها بر «تابستاني متفاوت از سال قبل در بازار اجاره تحت تاثير شرايط جديد» استوار است. هم‌اكنون بنگاه‌هاي‌ املاك به علت كاهش تقاضا براي خريد و افزايش تعداد اجاره‌نشين‌ها، عمده بازاريابي‌ها را به سمت اجاره تغيير داده‌اند و حتي در اقدامي كم‌سابقه، ثبت نرخ مورد قبول مستاجر -علاوه بر دريافت نرخ پيشنهادي موجر- را نيز در فايل‌هاي اجاره آغاز كرده‌اند. علاوه بر اين، آنچه احتمال توقف رشد اجاره‌بها در تهران طي فصل تابستان را پررنگ كرده، احياي موردي رهن به دليل نگراني مالكان از نپرداختن اجاره‌بهاي ماهانه است كه ظاهرا ارقام سنگين اجاره سرمنشا آن بوده است. با اين حال، روايت مشاوران‌ املاك از فصلي كه گذشت، حاكي است: نيمي از متقاضيان اجاره، قراردادهايشان را با قبول خواسته ريالي موجر تمديد كرده و نيمي ديگر براي در امان ماندن از حباب اجاره‌بها، متراژ كمتر در محله‌هاي ارزان‌تر را انتخاب كرده‌اند. دلالان ملكي همچنين با اشاره به اينكه اين روزها يارانه‌هاي نقدي، برخي مستاجرها را در پرداخت ماهانه رقم اجاره كمك مي‌كند، معتقدند: پيش‌شرط رونق تابستاني بازار اجاره موفقيت تعزيرات در مقابله با عوامل حباب‌زا است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» ناهماهنگی آشكار میان عرضه و تقاضا، کارشناسی دلخواه مالکان برای تعیین میزان نرخ اجاره، عدم کنترل و نظارت بر اجاره بها، اصرار موجران به شرایط رهن و اجاره، روند کاذب افزایش قیمت فروش و ضعف روز به روز قدرت خرید ملک توسط متقاضیان از 2 ماه گذشته باعث شده تا بازار اجاره وضع نامطلوبي را برای مستاجران فراهم کند. تعیین غيرمجاز یک‌سوم مبلغ فروش به عنوان اجاره‌بها بنگاهداران فعال در غرب تهران درباره وضعیت کلی بازار اجاره در شرایط کنونی به «دنیای اقتصاد» اعلام كردند: میزان عرضه در مقایسه با تقاضا بسیار ناچیز است و همین مساله باعث افزایش خود به خودی نرخ‌های اجاره شده است؛ بطور معمول نرخ رهن یک واحد مسکونی معادل یک پنجم قیمت فروش است، اما اکنون اکثر مالکان نرخ رهن را یک سوم قیمت فروش اعلام می‌کنند و اگر خیلی منصف باشند یک چهارم‌. يكي از مشاوران املاك درباره نحوه دریافت اجاره بها توسط مالکان تاکید کرد: وضعیت بازار اجاره نسبت به سال گذشته اسفناک‌تر شده زیرا اگر سال پیش 20 مورد فایل رهن کامل به بازار عرضه شده بود الان 3 فایل مربوط به رهن کامل است و از طرف دیگر نرخ اجاره افزایش یافته است. این مشاور املاک درباره اينكه نرخ‌های اجاره پیشنهادی تعیین شده، چه میزان از سطح قدرت مستاجران بالاتر است؟ اظهار کرد: نرخ اعلام شده از سوی مالکان و اجاره بهای مورد نظر مستاجران اصلا همخوانی ندارد و مجبور به تهیه دو لیست جداگانه شده‌ایم. وی در رابطه با تعداد مستاجرانی که هنوز در بازار در رفت و آمد هستند، تصریح کرد: بخش زيادي از مستاجران هنوز جابه‌جا نشده‌اند و از سوی دیگر 40 درصد از مستاجران تا به الان قراردادهای اجاره خود را تمدید کردند اما آن دسته از مستاجرانی که جابه جا شده‌اند به دلیل عدم بودجه کافی برای پرداخت نرخ اجاره مجبور به نقل مکان به واحدهای متراژ کوچک‌تر شده‌اند. کاهش مبلغ ودیعه و افزایش اجاره ماهانه علاوه بر نبود فایل رهن کامل در بازار، افزایش اجاره ماهانه و کاهش مبلغ ودیعه به مشکل دیگری برای مستاجران تبدیل شده است. بنگاهداری واقع در خیابان سهروردی دراین‌باره تصریح کرد: این روزها بیشتر موجران مبلغ ودیعه را بین 10 تا 15 میلیون تومان تعیین می‌کنند و در مقابل نرخ‌های سنگین برای اجاره ماهانه اعلام می‌کنند این در حالی است که مستاجران ترجیح می‌دادند واحد مورد نظر را رهن کامل کنند. عماد درباره میزان فایل‌های عرضه و تقاضا تصریح کرد: تعداد مشتریان بیش از فایل‌های اجاره سپرده شده، است و دلیل اصلی این موضوع عدم همخوانی میزان بودجه مستاجران و انتظار موجران است. وی در ادامه به این مساله اشاره کرد: نرخ‌های پیشنهادی فعلی حتی قابل مقایسه با گرانی تابستان سال قبل نیست. پرداخت نرخ اجاره با کمک یارانه مشاور املاکی در شرق تهران در رابطه با میزان توانایی مستاجران برای پرداخت نرخ اجاره به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه مبلغ یارانه برای هزینه حامل‌های انرژی در نظر گرفته شده و به همین خاطر بین افراد توزیع می‌شود اما متقاضیان برای تامین اجاره‌بها، مبلغ یارانه را هم در نظر می‌گیرند. وی اذعان کرد: فایل اجاره بسیار کم است و اکثر مستاجران در نظر دارند قراردادهای خود را تمدید کنند و تا به حال هم مستاجران زیادی موفق شده‌اند که قرارداد اجاره خود را تمدید کنند چراکه یک واحد50 متری که سال قبل 10 میلیون به همراه اجاره ماهانه 60 هزار تومان بود، امسال به 10 میلیون تومان به همراه 350 هزار تومان تبدیل شده است به همین دلیل متقاضیان ، تمدید را به‌جابه جایی حتی با افزایش اجاره بها ترجیح می‌دهند و آنهایی که نه توانایی تمدید دارند و نه توانایی جابه‌جایی به واحدهایی که نرخ‌های اجاره شان سنگین است، براین باورند که اگر چند محله پایین‌تر بروند با قیمت‌های ارزنده‌تری مواجه خواهند شد در نتیجه این دسته از مشتریان تمایل بیشتری به نقل مکان به محله‌هاي ارزان شهر دارند اما با این حال 60 درصد از مستاجران هنوز جابه‌جا نشده‌اند چراکه نرخ‌های اجاره از قدرت مستاجران بالاتر است. تعیین نرخ‌های اجاره اعیانی توسط اعیان‌نشین‌ها در مناطق شمالي تهران به دلیل اینکه بیشتر موجران، مالکانی بازنشسته و پول‌لازم نیستند نرخ اجاره واحدهای مسکونی خود را بیش از اندازه، بالا اعلام می‌کنند و اکثر آنها به دلیل عدم نیاز مالی قصد ندارند واحدهای‌شان را با شرایط رهن کامل به مستاجران واگذار کنند و از مبلغ دریافتی به عنوان سرمایه‌گذاری استفاده کنند بلکه هدف اصلی آنها دریافت اجاره ماهانه برای گذران خرج روزمره است. سلطانی، بنگاهدار فعال در خیابان جردن با اشاره به این موضوع گفت: تنها 10 درصد از موجران واحدهای خود را با شرایط رهن کامل به بازار عرضه می‌کنند که آنها ملک‌های درجه 3 یا 4 هستند در غیر این صورت 90 درصد از مالکان شرایط رهن و اجاره را برای اجاره واحدهای لوکس خود در نظر می‌گیرند. این بنگاهدار بر حجم اندک فایل‌های اجاره تاکید کرد و گفت: یک فایل اجاره که داخل سایت قرار می‌گیرد شاید نزدیک به چند ده مشاور املاک برای آن مشتری یابی کنند و از طرف دیگر به علت حجم چشمگیر مستاجران، ممکن است چند ساعت بعد از معرفی به سایت به مستاجری واگذار شود. موجران دست مشاوران‌املاك را بسته‌اند در خیابان یوسف آباد، یکی از فعالان بازار مسکن درباره وضعیت کنونی نرخ‌های اجاره به «دنیای اقتصاد» گفت: در گذشته مالکان در زمان فروش و چه در زمان اجاره واحد خود از مشاوران املاک می‌خواستند که برای قیمت گذاری کارشناسی کنند؛ اما حال مشاوران املاک فقط برگه‌های قراردادهای اجاره و معاملات فروش را تنظیم می‌کنند و کارشناسی قیمت فروش و اجاره عملا بر عهده خود موجران و فروشنده‌ها است. سامان در رابطه با میزان عرضه و نوسان نرخ اجاره افزود: اگر اجاره بها بین سال‌های 88 تا 89 به طور متوسط رشد 10 درصدی را تجربه کرده باشد، نرخ اجاره در بین سال 89 تا 90 حدود 20 درصد شاید بیشتر در کل مناطق تهران رشد داشته است. این بنگاهدار درباره توان پرداخت نرخ اجاره توسط مستاجران در مقایسه با مبلغی که موجران برای اجاره بها تعیین می‌کنند، عنوان کرد: مستاجری که تمام حقوق ماهانه خود را فقط باید هزينه اجاره جدا از دیگر هزينه‌ها کند، مستاجر توانمندی است؛ زیرا برخی از مستاجران با پرداخت تمام حقوق خود برای اجاره بها ، بدهکار هم می‌شوند. این مساله نشان دهنده این است که فاصله نرخ اجاره تا حقوق مستاجران زياد است. سامان درباره میزان قراردادهای تمدیدی اظهار کرد: طی سه ماه گذشته حجم قراردادهای تمدیدی قابل توجه بوده است و در عين حال اكثر مستاجران به دلیل عدم فراهم کردن مبلغ درخواستی موجران به ناچار به سکونت در واحدهای متراژ کوچک پناه برده‌اند. این فعال بازار مسکن این هشدار را به مسوولان بازار مسکن داد که شواهد نشان‌دهنده این موضوع است که روز به روز تعداد مستاجران در حال افزایش است و اگر با گران فروشی مالکان و موجران برخورد نشود، هزينه اجاره‌نشيني افزايش خواهد يافت. وي در عين حال افزود: ناتواني مستاجرها در پرداخت اجاره ماهانه اين اواخر باعث شده موجران از سر اجبار به دريافت رهن رو بياورند.